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银色住宅下一个地产大蛋糕

发布时间:2019-06-07 01:28:32
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9月13日,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,人口的老龄化问题再次触动社会各界的敏感神经,随之引发的养生、养老地产等话题连日来成为一大热点。

在此背景下,“中国养生、养老地产业发展机遇与趋势”论坛于10月12日在浙江乌镇举行。此次论坛由长三角房地产研究院主办,绿城集团、发现传媒承办。论坛当日,国内知名经济学家与品牌房企绿城的相关负责人共聚一堂,围绕中国养生、养老地产业的发展之困和未来之路展开了深入探讨。

■本报地产评论员 刘莉

“银色住宅”市场潜力巨大

/ 高波 南京大学不动产研究中心主任

中国已经步入了老龄化社会,2012年底中国60岁及以上老年人口已达到1.94亿,占总人口的14.3%,预计到2013年底就将突破2亿大关。老年人口快速增长,意味着养生、养老地产的市场需求也将不断加大。尤其是在长三角地区,由于人口密度大,收入水平比较高,对养老住宅的需求也会更大。

当前整个房地产业都面临着转型升级的问题。问题是往哪里转?怎么转?我们看到,像绿城、万科等品牌房企已经开始对养老地产这种能够带来持续而长远利润的开发模式进行探索了,这的确也是转型的出路之一。

养老住宅又被称为银色住宅,它与一般的住宅开发有显著的区别,主要体现在消费群的专一性,产品设计的特殊性,以及社区活动的广泛性三个方面。就国外养老社区的情况来看,其收入来源有5种,分别是开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增值收入。其中服务收入所占的比例比较大,因此我们的企业在开发养老地产的时候就要考虑,可以有一定比例的房子用来出租。在美国,养老地产的出租回报平均能达到10%左右。

国外消费养老地产的方式主要有以租换租、以旧换新、倒按揭三种,这也可以给我们一些借鉴,在开发养生、养老项目的时候,提前做一些设计。当然,中国的养老地产还存在不少的问题,养老观念仍比较落后,还需要慢慢引导。

泰康和平安的成功启示

/ 王洪卫 上海金融学院校长

养老地产的前景很好,是一块“大蛋糕”,但做起来的难度也很大。上海在这个领域的探索开始得比较早,早的亲和源项目十几年前就开始做了,现在口碑不错,但开头非常难,过程也很艰辛。这主要是传统养老观念造成的,绝大多数的老人只要生活还能自理,都会选择居家养老,迫不得已的情况下才会选择机构养老或社区养老。

现在市场来了,不但有不少品牌房企开始试水养老地产,其它非房地产行业的企业也在向养老地产转移了,养老的跨界竞争形式越来越多。个人认为,目前为止,养老地产做得的还是泰康和平安。为什么它们跨界能够成功呢?因为它们有保险的优势,有银行的优势,能够想到的比房地产公司更多,考虑得更长远。

房地产公司要有开放的心态,接纳更多的金融机构、医疗机构、保险机构,共同来把养老地产这块蛋糕分好。想要进军养老地产业的房企必须做好充分的准备,这是非常专业的领域,做得好的可以强者更强,而那些盲目跟风、一哄而上的,今后可能会陷入困境,对这些房地产公司来说,养老地产可能会成为“陷阱”。

养老地产的“人口红利”

/ 贾生华 浙江大学房地产研究中心主任

目前,养老产业在中国已经到了破冰的时期。

从全国角度看,老龄化趋势进一步加剧,预计到2020年、2030年将会出现一波爆发性增长。一些嗅觉灵敏的企业已经行动起来了,保险公司,地产公司,社会服务和非盈利机构,都在考虑如何进入养老服务业。另外,今后很多老人都是要单独居住,是空巢老人,传统的养老模式受到挑战。居住观念和养老观念都在发生快速的变化,家庭层面的变化也在呼唤养老产业的发展。

现在市场上宣称自己是养老地产的项目有不少,但真正能称得上是养老地产的并不多。

真正意义上的养老地产是什么样子的呢?有三个要素,一是适老的住宅和住区,硬件的设施要适合老年人;二是养老服务,适合老年人的特殊服务,护理健康服务,以及为老人提供退休后的第二次学习等;三是适合老人的配套,有的单独针对老人社区,有的是原来就有的基本设施。目前看来,真正三个要素都符合的项目并不多,多数只停留在个元素,有一些适老的设计、设施而已。

个人很看好养老地产的市场和产业前景。如果说,中国的房地产泡沫会破灭,那么泡沫破掉以后,房地产业路在何方?我想养老地产正是这样一个值得长期关注的、新生的、战略性的地产领域,可以收获另一个“人口红利”。

三大瓶颈亟待突破

/ 虞晓芬 浙江工业大学房地产研究所所长

研究发现,我们的养老地产开发主要面临三大问题。

一是开发成本高,回收期长,而企业都是盈利性的,养老房产开发过程中,因为有这个矛盾,有些项目“挂羊头卖狗肉”,像乌镇雅园这么纯粹、配建了这么多养老服务设施的真的很少。

二是运营模式总体不成熟,还在探索过程中,开发以后的运营是系统工程,挑战很大。

三是相关的支撑体系不完善。首先是养老地产的用地性质问题,现在房企一般都是通过招拍挂获得的住宅用地,地价就会比较高。养老地产实际上是一个产业,应该按照第二产业用地来出让,用地上应该单独出来一种叫“养老用地”,就是“养老设施用地”,地价上一定要把它降下来。再者就是养老地产的融资体系,现在缺少低成本的长期的融资体系去支持养老地产的开发。另外,国家还缺少养老护理的服务标准,在日本,监护保险制度都是强制性推行的,我们在这方面还不完善。

现在政府已经开始重视并且提出要推动养老产业的发展,那就要把很多问题落到实处。不要像保障房建设那样,1994年就提出来了,直到2007年以后才真正推动,因此带来了很多的社会问题。对于养老产业,政府应该提前谋划。

“以房养老”有利于稳定房价

/ 陈杰 上海财经大学不动产研究所副所长

国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”后,现在社会各界对于“以房养老”的争论很多,个人认为,先解决的应该是“要不要做”的问题,然后才是“怎么做”和“为谁做”等具体战术问题。

从战略上看,“以房养老”要做。以房养老和反向按揭,直接的作用就是盘活住房存量。而现时提出这个政策,也是对房地产市场发出一个信号,希望房价保持相对稳定。如果房价过快增长,那么居民将增值预期很强的住房去抵押来申请反向按揭的意愿就会很低;但如果房价出现下跌趋势,那银行就不会有积极性提供反向按揭产品。

发展住房反向按揭,从长远看,就是加快住房资源的循环利用,保持住房的持续需求。包括财政部曾有官员表示要对按揭还款支出进行税前抵扣,都是防止楼市因为进入老龄化而过快出现滑落,造成系统性危机。

所以这次政策一出来,不仅中央政府,很多地方政府都表现出很高的积极性,这对稳定地方楼市也是个利好。

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